杜帅评论：浅谈本轮北京房贷新政策之利率问题

6月26日，杜帅教授就北京市刚刚发布的住房新政进行了专业解读。

“先看看这次新政内容”杜帅教授说，北京市住房和城乡建设委员会(以下简称“北京住建委”)、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》)，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，北京本轮住房政策优化集中在个人住房贷款最低首付款比例及利率下限、本市户籍二孩及以上的多子女家庭首套住房认定标准、新发放公积金个人住房贷款最低首付款比例以及住房“以旧换新”活动等四个方面。“今天，我们重点说说首付款比例以及利率下降的问题。”杜帅教授说道。

本轮调整后，北京地区购买首套住房最低首付款比例调整为不低于20%，5年期以上房贷利率下限调整至3.5%。按照按照100万元贷款本金、30年等额本息进行计算，北京购买首套住房用户房贷总利息支出至少可省9万元。“怎么理解呢?首先，我们谈谈最低房贷利率3.5%的问题，这是怎么计算出来的”杜帅教授说。

杜帅教授接着说，北京地区购买首套住房最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。

购买二套住房，位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于35%，贷款利率下限调整为不低于LPR减5个基点，当前为3.9%;位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，贷款利率下限调整为不低于LPR减25个基点，当前为3.7%。

在公积金方面，自6月27日起，对于使用贷款购买首套商品住房的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于20%。杜帅教授说，对于使用贷款购买二套商品住房的居民家庭，所购住房位于五环以内的，最低首付款比例不低于35%;所购商品住房位于五环以外的，最低首付款比例不低于30%。

“接下来，我们说说至少省9万，是怎么计算的”杜帅教授说，

根据按揭贷款利率计算器，按照调整前LPR(当前为3.95%)计算，在100万元房贷、30年等额本息的前提下，北京地区购买首套住房的用户总还款金额应为170.8万元，其中总利息支出为70.8万元。在本次新政调整后，贷款利率下限最低3.5%，总还款金额应为161.7万元，购房成本减少了9.1万元。具体到单月上，单月月供还款金额减少255元。

对于北京房贷新政，杜帅教授表示，“5·17”新政后，全国各地普遍降低首付比例。对于北京而言，此次降低首付比例，也在很大程度上降低了购房门槛。此前北京首套房政策方面，对于城六区和非城六区都落实了3成首付的政策，本轮继续降低，也说明降低首付成为北京当前楼市政策中的重要工具，对于降低购房成本也有明显作用。

杜帅教授认为，北京落地“5·17”政策基本符合预期。整体来看，作为全国楼市调控的标杆。北京在过去几年房地产市场一直平稳，在市场供需结构变化的情况下，顺应市场，针对前期过严的政策微调，有利于市场稳定。

对于新政，多家银行也马不停蹄的进行了调整。杜帅教授说，

北京地区多家银行将于明日(6月27日)正式执行新政内容;也有房产中介人士表示，“已经按照新政内容向有意向购房的客户进行了通知”。

最后杜帅教授指出，本轮房地产信贷政策调整中，一线城市纷纷对信贷政策进行松绑，且松绑力度较大。一方面紧密结合“5·17”中央新政基调，为市场释放积极信号，对提振市场信心有一定利好作用;另一方面，政策的实行降低消费者购房门槛和成本，有利于积累需求的释放，加大市场的活跃度，促进房地产市场的平稳发展。

对于后续房地产市场走势，杜帅教授认为，从全国看，应继续调整优化房地产市场调控政策，一线城市之外的城市，应全面取消限制性措施;一线城市应放开非核心城区的限购、限售政策。金融管理部门应尽快明确宣布暂停实施房地产企业融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理。杜帅教授建议，应继续放宽首套房贷认定标准，只要房贷已经结清，申请房贷即视为首套，适用首套房贷首付比例和利率水平，进一步降低居民住房消费负担。

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